Odstoupení od smlouvy
28.08.2007
Dopad odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí na účastníky smlouvy je věc zřejmá. Ovlivní však odstoupení od smlouvy i práva třetích osob nabytá v mezidobí mezi uzavřením smlouvy a jejím zrušením? 18. 11. 2007 - oživeno
Tuto otázku se zatím nedařilo definitivně vyřešit. Soudci různých soudců i stupňů rozhodovali protikladně, dokonce i v rámci Nejvyššího soudu nepanovala shoda. V posledním roce se situace mění.
Odstoupení od smlouvy má v občanskoprávních vztazích (tzn. včetně převodů nemovitostí) důsledky ex-tunc. V případě zrušení smlouvy odstoupením se tedy právní vztahy k předmětu smlouvy hodnotí pomocí fikce, že zrušená smlouvy nikdy neexistovala (viz § 48 odst. 2 o.z.).
Problematický paragraf nabízí dva způsoby výkladu: Pokud výklad fikce dovedeme do důsledků (první způsob výkladu), pak právní úkony (např. další převod věci, zřízení zástavy ...), které uzavřel nový vlastník věci před zrušením smlouvy nejsou platné, neboť jako nevlastník k nim nebyl oprávněn, byť byl za vlastníka považován.
Tím jsou ovšem zásadně ohrožena práva třetích osob, v tomto případě dalšího nabyvatele či oprávněného ze zástavy. Odstoupením o svá práva přijdou, a hojit se budou moci pouze na subjektu, který s nimi smlouvu uzavíral. Naopak nezískají žádná práva vůči původnímu vlastníkovi, který "získá zpět" (pohledem fikce o něj nikdy nepřišel) předmět převodu.
Tento způsob výkladu je formálně přesný, přináší však nebezpečné důsledky. Dává prostor k sofistikovaným podvodům, kdy odstoupení je původními účastníky smlouvy předem plánováno. Možnost třetí osob se hojit může být nesolventností původního kupce zcela vyloučena.
Alternativou (druhý způsob výkladu) je zdůraznění potřeby právní jistoty v demokratické společnosti a vykládání odstoupení tak, že se nedotkne práv třetích osob nabytých v dobré víře. Tento výklad významně omezuje původní vlastníky nemovitostí, protože účinky případného odstoupení mohou být marginalizovány jednáním kupujícího právě v součinnosti s třetími osobami. Problematický je i z teoretického hlediska, neboť stírá rozdíl mezi účinky odstoupení podle občanského i obchodního práva, a v důsledku tak mění řádně přijaté ustanovení zákona, byť zřejmě nevhodné.
Je zřejmé, že sporné ustanovení nelze vyložit bez dopadu do práv zúčastněných subjektů, ať už původního vlastníka, či třetích osob. K druhému výkladu se přikláním zejména proto, že původní vlastník pro odstoupení vytváří podmínky, a má i nástroje, jak svá práva pro případ odstoupení zajistit. Třetí osoby tyto možnosti nemají.
V minulosti soudy rozhodovaly proměnlivě podle obou stanovisek, většinově spíše podle prvního. Ústavní soud se přiklonil k výkladu druhému (nález z 23. 1. 2001, sp.zn. II. ÚS 77/2000). Ani v rámci Nejvyššího soudu ČR soudní senáty nerozhodovaly jednotně. K pokusu o sjednocení judikatury došlo v dubnu 2006, když se velký senát NS ČR přiklonil (v rozporu s připomínkami všech právnických fakult v ČR, připomínkami Nejvyššího správního soudu, předchozím nálezem Ústavního soudu i názorem části soudců Nejvyššího soudu - JUDr. Spáčil, Balák a další) k výkladu prvnímu.
Podle mého názoru nešťastně. Zvolil teoreticky správné, ale prakticky problematické řešení. Je možné, že svou roli sehrála i obava ze střetu státních mocí, protože výklad druhý znamená ve svých důsledcích faktickou "změnu" sporného ustanovení přijatého zákonodárcem. Soud by si možná v takovém případě vysloužil kritiku za nepřiměřený zásah do moci zákonodárné.
Nezbývá než doufat, že větší prozíravost a odvahu projeví soud Ústavní, před nějž se obdobná kauza jistě v budoucnu dostane, a vyloučí tak rizika, která s sebou výklad první nese.
Ústavní soud zatím nijak nezpochybnil svůj nález II. ÚS 77/2000, a to ani rozhodnutím z 1. 8. 2006 sp.zn. II. ÚS 349/03, jak bývá někdy nesprávně uváděno (např. Bulletin advokacie 7-8/2007, str. 73).
18. 11. 2007 - oživeno:
Ústavní soud již své stanovisko vydal. Podrobnosti najdete v novém článku o odstoupení od smlouvy.
Autor: Mgr. Jiří Štancl ml.