Absolutní neplatnost a zákon o obcích
18.03.2008
Zákon o obcích ukládá obcím při nakládáním s majetkem povinnosti, které jsou širší než povinnosti běžných účastníků soukromoprávních vztahů. Jejich nedodržení stíhá absolutní neplatností uzavíraných smluv.
Klasickým příkladem je prodej nemovitosti ve vlastnictví obce. Obec musí informaci o zamýšleném převodu v předstihu zveřejnit a umožnit tak předložení nabídek všem potenciálním zájemcům. Následně teprve může nemovitost prodat, a to zásadně za cenu obvyklou. V případě, že záměr nemovitost převést nezveřejní, je smlouva o převodu absolutně neplatná, a to od počátku.
Obdobný případ řešila v posledních letech jedna šumavská obec, která v minulosti převedla dům a k němu "patřící" pozemek zájemci, který nabídl nejvyšší cenu. Informaci o převodu řádně zveřejnila a dokonce společně se všemi potenciálními zájemci diskutovala jeho budoucí využití (objekt měl sloužit k podnikání). Finanční požadavky obce byl nakonec schopen splnit jediný zájemce, který také objekt koupil. Zdánlivě přesný postup. Bohužel obec ve vyvěšovaných informacích o prodeji označila celý objekt jako "nemovitost čp. 1". A protože pozemek výslovně nezmínila, byl jeho převod kvůli nenaplnění zákonných požadavků neplatný.
S poukazem na tuto skutečnost podal jeden z neúspěšných zájemců o nemovitost žalobu, kterou se domáhal určení, že pozemek zůstal ve vlastnictví obce.
Soudy vždy setrvávaly na stanovisku, že jakékoliv vady zveřejněného záměru způsobují neplatnost následně uzavřené smlouvy. Touto optikou se možnost bránit se žalobě zdála zcela vyloučená, neboť neuvedení pozemku nejen není vadou drobnou (tou by bylo např. označení parcely vedené ve zjednodušené evidenci jako parcely v evidenci běžné), naopak jde o vadu zcela klíčovou.
Na druhé straně chybou obce nebyl nikdo dotčen, neboť žalobce od počátku věděl, že se převádí dům i pozemek, a zájem ztratil kvůli výši ceny požadované obcí, a nikoliv proto, že by mu byl prodej zatajen. Striktní zákonný výklad a shledání smlouvy neplatnou by proto byl závěrem zcela formalistickým, navíc nepřiměřeně zasahujícím původního kupce, který objekt již dlouhodobě užíval.
Tato kauza prošla postupně všemi stupni soudní soustavy, přičemž všechny shledaly smlouvu platnou. Nejvyšší soud pak s odkazem na judikaturu svou (28 Cdo 1067/2004) i judikaturu Ústavního soudu (II. ÚS 87/04) uzavřel, že "§ 39 občanského zákoníku je normou s hypotézou relativně neurčitou, přičemž je třeba po obsahové stránce lišit důvodnost případů, ve kterých soud může odepřít závaznost úkonu, ohledně něhož se tvrdí existence absolutní neplatnosti".
V rozhodnutích týkajících se převodů majetku obcí je to rozhodnutí mimořádné a zřejmě průlomové (nikde jsem nenašel obdobné). Obecně jej však lze chápat jako logickou reakci na přílišnou frekvenci sankce absolutní neplatnosti v českém právním řádu.
Autor: Mgr. Jiří Štancl ml.