Je balkon a/nebo lodžie společnou částí domu nebo bytu?
10.11.2011
To, zda balkon a lodžie jsou částí bytu, a tudíž dispozice s nimi je ve výlučném oprávnění vlastníka bytu, anebo zda jsou součástí domu, a tudíž ve vlastnictví bytového družstva, je praktická otázka, jejíž řešení je v obou případech odlišné.
Balkon je předsazená část stavby (§ 31 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavbu), jako taková je součástí vnějšího pláště domu (R 136/2004 Sbírky rozhodnutí NSS) a tudíž patří ke společným částem domu.
Lodžie naproti tomu není předsazenou částí stavby (viz shora a contrario). K posouzení jejího charakteru je důležitý obsah stavebního povolení, respektive kolaudačního rozhodnutí. Rozhodující pro posouzení toho, co je bytem a co nikoliv (a tedy zda lodžie patří k bytu či nikoliv), je stav založený rozhodnutím stavebního úřadu (NS ČR Sbírka rozhodnutí C 973, citováno v: Velký komentář k občanskému zákonu, díl 2, strana 1809).
Je-li tedy lodžie kolaudována jako část bytu, je vlastnictvím vlastníka bytu a není společnou částí bytu.
Jak balkon, jako předsazená část stavby, tak lodžie, jako prostor, který stavebně není předsazen, ačkoli oba plní podobnou či stejnou funkci, mají odlišný právní režim. První z nich je součástí domu, druhý je zpravidla součástí bytu (rozdílná situace bude u lodžií, které jsou ve společných prostorách, např. na společném schodišti). V domech, kde jsou bytové jednotky ve vlastnictví a kde tedy je společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo jako vlastník společných částí domu, tedy bude o osudu balkonu, byť slouží pouze vlastníkovi konkrétní bytové jednotky, rozhodovat bytové družstvo, zatímco o osudu lodžie bude zpravidla rozhodovat vlastník bytové jednotky, jemuž lodžie slouží.
Autor: JUDr. Jiří Štancl